高齢者向け賃貸住宅「サ高住」とは？ 費用、入居条件、サービスを徹底解説！

ご自身やご家族の住まいを検討する際、「サービス付き高齢者向け住宅」という言葉を聞いたものの、具体的にどのような施設なのか、費用はどれくらいかかるのか、他の高齢者施設と何が違うのか、といった疑問や不安をお持ちではないでしょうか。

この記事では、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」の基本的な定義から、入居条件、費用相場をわかりやすく解説します。

現在入居を検討されている方、または将来の住まいとして関心があるすべての方の一助となれば幸いです。

サービス付き高齢者向け住宅とは？その定義と基本構造

サービス付き高齢者向け住宅は、2011年の高齢者住まい法の改正に伴い、登録が開始された賃貸等の住宅です。略して「サ高住」と呼ばれます。
バリアフリー構造を特徴とし、高齢者単身世帯や高齢夫婦世帯が安心して居住できるように設計されています。

この制度が創設された背景には、以前存在していた高齢者円滑入居賃貸住宅や高齢者専用賃貸住宅などの制度において、各施設の所管窓口が分かりづらい、あるいは床面積やバリアフリー化の点で問題点が指摘されていたことがあります。

国土交通省と厚生労働省が連携を強化し、これらの問題点を改善し、介護・医療との連携を図りながら高齢者の住まいの安心を確保する取り組みとして、サ高住の制度が一本化されました。

サ高住の主な目的は、日常生活や介護に不安を抱える高齢者が、住み慣れた地域で安心して生活できるようにすることです。

サービス付き高齢者向け住宅の「一般型」と「介護型」の違い

サ高住には、提供されるサービスの内容によって「一般型」と「介護型」の2つの種類が存在します。
この違いは、入居対象者の介護度や、施設内で提供される介護サービスの形態に大きく関わります。

一般型の特徴

一般型は、主に自立しているか、要介護度が比較的低い高齢者を対象として想定された住宅です。

介護の専門家による安否確認サービスと生活相談サービスが必須で提供されますが、身体介護や生活援助といった具体的な介護サービスは基本的に提供されません。

入居者が介護を必要とするようになった場合、外部の訪問介護事業所や通所介護（デイサービス）といった介護保険サービスを個別に契約し、利用することになります。

介護型の特徴

介護型は、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けている施設を指します。この指定を受けているため、介護型では、施設の常駐スタッフから身体介護や生活援助を含む介護サービスを一体的に受けることができます。

要介護度が高くなった方や、認知症の方でも入居しやすい体制が整えられています。

サービス付き高齢者向け住宅の具体的な入居条件と提供されるサービス

サ高住は、高齢者の幅広いニーズに対応するために様々な形態がありますが、入居するための基本的な条件や、提供が義務付けられているサービスの内容は共通しています。

入居対象者

サ高住の入居対象者は、「高齢者住まい法」に基づき、原則として60歳以上の高齢者、または要介護・要支援認定を受けている40歳以上の方と定められています。
入居者の配偶者や60歳以上の親族、要介護認定を受けている親族など、一定の条件を満たす同居人も認められています。

求められる設備と人員体制

サ高住として登録されるためには、「高齢者住まい法」に基づき、規模、設備、サービス、契約に関する厳格な登録基準を満たしている必要があります。
これらの基準は、高齢者が安全で快適に暮らせる住環境を提供するために定められています。

居室（専用部分）の床面積は原則として25m²以上、居間、食堂、台所などの共同利用できるスペースが十分に設けられている場合は18m²以上でも登録が可能とされており、有料老人ホームの居室と比較して室内が広いケースが多くなっています。
各居室には、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室が設置されていることが基本です。

また、施設全体がバリアフリー構造であることが義務付けられており、廊下幅の確保、段差の解消、手すりの設置などが行われているため、高齢者の方も安心して生活を送ることができる環境です。

人員に関する基準については、以下のような『ケアの専門家』が日中に建物に常駐していることが義務付けられています。

• 医師

• 看護師

• 介護福祉士

• ケアマネジャー

• ヘルパー2級以上の資格を有する者

• 社会福祉法人や医療法人の職員　など

日中常駐する専門家が入居者の安否確認と生活相談サービスを提供します。

なお、介護型サ高住では、入居者3人に対し介護職員1人、入居者30人までは看護職員1人以上を配置するなど、より厳密で手厚い人員基準が定められています。

受けられる必須サービスとオプションサービス

すべてのサ高住では、入居者の生活を支えるための二つの必須サービスを提供することが義務付けられています。

状況把握（安否確認）サービス

定期的な居室訪問やセンサーの設置など、事業所ごとに定められた方法で入居者の安全を確認します。
高齢者が夜間や体調不良時に不安なく過ごせるよう、異変時には速やかに対応する体制が整えられています。

生活相談サービス

日常生活における困りごとや介護サービスに関する相談、心身の悩み、家族への連絡代行など、生活全般のサポートをケアの専門家が提供します。

この必須サービスに加え、食事の提供、清掃や洗濯などの家事援助、緊急通報サービスといった多様なオプションサービスも提供されています。
食事提供については、ほとんどの施設で実施されており、カロリー計算された食事を施設内の調理室や外部業者の利用によって提供しています。

また、多くのサ高住には、訪問介護や通所介護などの介護サービス事業所が併設されているため、必要な介護サービスを施設にいながら利用しやすい環境が整っています。

サービス付き高齢者向け住宅の費用相場の特徴

サ高住の費用は、主に初期費用と月額費用から構成されます。その相場や構造は、施設のタイプや立地によって大きく変動します。

初期費用と月額料金の構造

初期費用

サ高住の契約は、主に賃貸借契約となるため、初期費用として主に敷金がかかります。敷金は一般的な賃貸住宅と同様に、賃料の2〜3ヶ月分程度で設定されることが多く、退去時には修繕や掃除に必要な費用を差し引いた残金が返金される仕組みです。

初期費用全体の目安は、15〜50万円程度であり、高額な入居一時金が必要となる有料老人ホームと比較すると、初期費用は比較的安価に抑えられる傾向があります。
ただし、介護型においては、初期費用として入居一時金が必要となることがあり、これは賃料をまとめて前払いする形式を取ることがあります。

月額利用料

月額利用料に含まれる費用は、基本的に居住費、管理費、水道光熱費、そして提供が義務付けられている生活サービスの費用です。

居住費は、居室の広さや設備の充実度に加え、地域差が大きく影響します。郊外よりも都市部の施設の方が居住費は高めになる傾向があります。
2017年度の実態調査によると、一般型サ高住の平均利用料金総額は約14万円であり、そのうち家賃は約6万円でした。

一般型と介護型で異なる介護費用の支払い構造

サ高住の月額費用を検討する際、費用総額に大きく影響するのが、介護サービスの費用構造です。
施設のタイプが「一般型」か「介護型」かによって、介護費用の仕組みが大きく異なります。

一般型の場合

一般型は主に自立～軽度の方を対象としており、施設内からの介護サービスの提供は必須ではありません。そのため、介護が必要になった際には、外部の介護事業所（訪問介護、通所介護など）と個別に契約してサービスを受けます。
この場合、介護保険の自己負担費用は、自宅で訪問介護やデイサービスを利用したときと同じで、利用した分だけ別途費用を支払うことになります。

介護の必要性が高まりサービス利用量が増えると、「サ高住の費用＋介護保険費用」の合計額が比例して高額になる傾向があり、費用総額が変動しやすい構造である点を理解しておく必要があります。

介護型の場合

介護型は「特定施設入居者生活介護」の指定を受けているため、施設のスタッフから介護サービスが一体的に提供されます。

この場合の介護費用は、要介護度に応じて定められた一定の料金を月々支払う形となります。介護型は一般型よりも介護体制が充実している分、費用が高くなる傾向があり、月額利用料は15万円から40万円程度になることがあります。

また、費用表記には注意が必要です。有料老人ホームでは食費込みの月額で費用が表記されることが多いですが、サ高住では食費なしの素泊まり料金で表示されていることがあり、食費が別途必要になる場合があります。多くの施設で食事提供サービスが行われていますが、その費用が月額利用料に含まれているか、別途料金となるかを確認する必要があります。

有料老人ホームと比較してわかるサービス付き高齢者向け住宅のメリット・デメリット

サ高住は有料老人ホームと混同されがちですが、契約形態や生活の自由度において大きな違いがあります。ここでは、両者を比較することで明確になる、サ高住独自のメリットとデメリットを具体的に解説します。

入居するメリット

サ高住は、高齢者が自分らしい生活を維持できるように設計されており、以下の点で大きなメリットがあります。

• 初期費用の経済的な負担が抑えられる傾向にある

• 生活の自由度が非常に高い

• 担当のケアマネジャーを継続して利用することが可能

• 居住の安定が確保されている

有料老人ホームが数百万単位の入居一時金を必要とする利用権契約が多いのに対し、サ高住は賃貸借契約が基本であるため、初期費用は主に敷金のみとなり、経済的な初期負担を大幅に抑えることが可能です。
サ高住は賃貸住宅としての側面が強く、入居者は施設に縛られることなく、自宅にいたときと同様に自分のペースで食事や入浴、外出などが可能であるなど、生活の自由度の高さが挙げられます。

また、入居後も長年付き合ってきた担当のケアマネジャーを継続して利用できるため、介護サービスを必要とする場合でも人間関係や介護体制の大きな変更を避けられるのも大きなメリットです。

近年は高齢者の住まいに対する需要が高まっていることから、サ高住の数は年々増加傾向にあり、幅広い選択肢の中から施設を選ぶことができるでしょう。

入居するデメリット

サ高住を選ぶ際には、その特性上、考慮すべきいくつかのデメリットも存在します。

• 賃貸住宅と比較して月額費用が高額になる傾向がある

• 一般型では要介護度が進行した場合に退去（転居）を求められる可能性がある

• 夜間の見守りや看護体制が手薄な場合が多い

費用面では、家賃に加えて提供が義務付けられている安否確認サービスや生活相談サービス、および共益費などが含まれるため、一般的な賃貸住宅と比較すると高額になります。

一般型のサ高住は、基本的に自立〜介護度の低い方を対象としているため、要介護度が進行した場合に住み続けられなくなる可能性があるという点は大きなデメリットです。

有料老人ホームと比較して、看護師が常駐していない施設が多く夜間の見守り人員が少ない傾向にあります。特に「一般型」では、夜間に緊急事態が発生した場合の迅速な医療対応力について、施設ごとに大きな差があるため、事前の確認が必要です。

まとめ：自分に最適なサービス付き高齢者向け住宅を見つけるために

サービス付き高齢者向け住宅は特に、ご自身の生活スタイルを大切にしたい方や、軽度な介護ニーズがあるものの、一人暮らしの不安を解消したい方に最適な選択肢です。
しかし、入居を検討する際は、「一般型」と「介護型」のどちらを選ぶかが非常に重要です。

一般型は自由度が高い一方で、要介護度が進行した場合に退去を求められるリスクがあり、外部の介護サービスを利用するため、介護度が高くなるほど費用総額が増加しやすいという側面もあります。
サ高住の契約形態や、提供されるサービス内容、そして費用の詳細な内訳は、施設ごとに大きく異なります。

だからこそ、ご自身の健康状態や経済状況、そして理想とする暮らし方に合った施設を確実に選ぶために、専門の知識を持つプロに相談することが、安心できる老後の住まいを見つけるための最善策となります。